# 1. Comment parvenez-vous à des loyers compris entre 450 et 700 € par chambre dans des zones locatives à forte demande ?
Le loyer affiché comprend l’intégralité des charges (charges de copropriété, taxes, internet, wifi, etc…). Nous étudions le marché locatif de colocation du secteur via des algorithmes ou des plateformes comme La Carte des Colocs, Leboncoin ou encore Seloger.com. Le positionnement des loyers est légèrement au-dessus du loyer moyen car le produit Supercoloc propose des services absents dans une colocation classique. En effet, Colonies offre une expérience utilisateur de qualité, comme le paiement des loyers sur une application, un abonnement Netflix à disposition, une box internet, et surtout des appartements rénovés et meublés.
#2. Comment expliquer un taux d’occupation de 95 %, compte tenu du nombre de chambres, de la localisation et de la typologie des locataires ?
Le taux d’occupation varie entre 92% et 95%.
Les locations reposent sur des baux uniques et solidaires entre l’ensemble des colocataires, qui généralement se connaissent avant la prise à bail. Ce nombre intègre un mois de vacances dans l’année. C’est pourquoi nous ciblons des zones tendues, à proximité des transports en commun, sur des colocations de tailles rationnelles (3 à 6 chambres) et surtout, là où la demande de logement pour les étudiants et jeunes actifs est importante.
#3. Qu’arrive-t-il en cas d’une occupation plus faible qu’espérée et/ou de loyers impayés ? Les coupons continuent-ils à être versés ?
Oui ! C’est pourquoi nous ciblons des zones à forte demande, afin d’assurer un maximum de liquidité locative. Les colocataires sont liés par un bail unique et solidaire, et sont donc, chacun, garants de l’impayé d’un éventuel colocataire.
#4. Qu’arrive-t-il également sur le remboursement final si, lors de la revente du bien, vous réalisez une moins-value sur le prix de l’actif ?
La prime de remboursement est quantifiée sur une éventuelle plus-value que nous visons à terme et qui se retranscrit dans le calcul du TRI (taux de rentabilité interne). En cas d’illiquidité de l’actif à terme, nous envisagerions un refinancement. Nous pourrions également proposer à la masse des obligataires de prolonger leur investissement et donc le versement des coupons, jusqu’à ce que le marché soit porteur d’une plus-value
#5. Quelles est le statut de l'investisseur ClubFunding ?
Lorsque vous investissez, vous avez le statut de prêteur obligataire, comme pour l’ensemble de nos produits, la prime de remboursement en plus.
#6. Quel est le niveau de rémunération de CF Invest et de Colonies ?
Colonies est rémunéré par des honoraires de gestion locative qui comprennent la recherche des locataires, la gestion locative, le quittancement, l’état des lieux ou encore le service après-vente.
CF Invest, via l’entreprise SuperClub, supporte des frais de fonctionnement pour la gestion d’actifs tels que la comptabilité, la valorisation financière, l’acquisition et la revente. L’entreprise se rémunère donc réellement à la plus-value. C’est donc un alignement des intérêts avec les investisseurs.
#7 Quel sera le taux d'emprunt moyen auprès de la banque ?
Il nous est difficile de savoir à l’avance le taux d'emprunt moyen. Cela dépend des différents partenaires bancaires et des appartements. Néanmoins, l’estimation se situe entre 2,5 % et 4 %.
#8. Comment est répartie la plus-value à la revente si celle-ci est supérieure à l'estimation initiale ?
La quote-part de la plus-value nette de frais de vente et de fiscalité dédiée aux obligataires ClubFunding, fixée à 20% n’est pas plafonnée. Si la plus-value à la revente est supérieure à l’estimation initiale, la quote-part des obligataire sera elle aussi supérieure.
#9. Les coupons varient-ils en fonction de la vacance locative, des loyers impayés ou sont-ils fixes ?
Les coupons sont fixes quelle que soit la variation des loyers.