Certes, le nombre de m2 commercialisés en 2019 a diminué de 9 % par rapport à l’année précédente. Mais, comme le rappelle David Bourla, Directeur Etudes & Recherche chez Knight Frank, « 2018 a été une année exceptionnelle, et 2019 reste au-dessus de la moyenne des dix dernières années ». Cette forte demande a pour corollaire une pénurie d’offres dans certains secteurs géographiques, dont Paris intra-muros. Une pénurie renforcée par l’appétence de nouveaux secteurs : « Depuis 2018, 40 % des leaders français du digital réunis sous la bannière “Next 40” ont pris des surfaces de bureaux à Paris et dans la petite couronne, indique David Bourla. Grâce aux levées de fonds, ces sociétés disposent de moyens importants pour accompagner leur croissance et s’implanter dans des quartiers attractifs pour les meilleurs talents. Principalement, des emplacements centraux et bien desservis par les transports en commun. »
Extension du secteur de la Défense
Dans son étude sur l’impact du Grand Paris, le cabinet Deloitte met en avant un bilan contrasté du marché de l’immobilier de bureaux en 2019 : une mise en construction très dynamique, avec plus de deux millions de m2en chantier, et une augmentation de 10 % des montants investis. « Dans le même temps, le marché de la location marque le pas », nuance Christian Gillet, Directeur-Associé du département conseil en immobilier.
Pour 2020, l’impact du Grand Paris va se faire ressentir, avec une priorité donnée aux villes et quartiers les mieux desservis par les transports en commun, et donc une augmentation générale du nombre de livraisons de bureaux dans ces zones géographiques. « On observe un fort développement dans le secteur de la Défense, avec plus de 400 000 m2 en chantier et plusieurs tours livrées, neuves ou restructurées, dans les prochains mois », remarque David Bourla. Pour sa part, Christian Gillet note que « la Défense a tendance à s’étendre en suivant la ligne Nord du Grand Paris, selon un axe Défense-Roissy associant notamment le Carrefour Pleyel ».
Brexit : Paris attire de plus en plus d’entreprises
D’autres zones sont concernées par la création d’immeubles en Île-de-France : dans le Sud francilien notamment, avec Montrouge, Bagneux, Arcueil et Cachan. Ces nouveaux quartiers d’affaires, en revanche, se démarquent fortement du modèle de la Défense, rappelle Christian Gillet : « Il n’existe plus de création de quartiers de bureaux ex nihilo, soutenue par un établissement public ou une agence de l’Etat. La dynamique est laissée au marché, d’où une mixité “naturelle” de bureaux, de logements et de services. »
A la dimension structurelle du Grand Paris s’ajoute une conjoncture favorable à l’essor de l’immobilier de bureaux : le Brexit. Les établissements financiers basés jusqu’à présent au sein de la City à Londres cherchent de nouvelles implantations ou renforcent leurs effectifs dans les filiales. Dès 2017, des mouvements ont été constatés, avec l’installation de Bank of America dans 10 000 m2 à Paris, ou l’augmentation des surfaces occupées par Wells Fargo. « Le mouvement s’est tassé en 2019, sous l’effet d’un attentisme lié au flou de la situation, mais aussi parce que nombre d’établissements ont déjà pris leurs dispositions indique David Bourla. Avec la concrétisation du Brexit en 2020, la dynamique pourrait être relancée. » Pour Christian Gillet, « Paris devrait bénéficier d’un tiers de l’afflux d’établissements financiers, tout comme Amsterdam et Francfort ».
Une attractivité qui provoque un jeu de chaises musicales
Le conseiller immobilier de Deloitte signale également « un effet “chaises musicales” qui va se renforcer » : les entreprises venues du Royaume-Uni ont tendance à prospecter dans le triangle d’or parisien, jouant ainsi la surenchère financière dans une zone géographique complètement saturée, et provoquant le déménagement des établissements en place vers les nouvelles tours de la Défense ou les quartiers réaménagés par le Grand Paris. « Notre enquête confirme que Paris reste le plus gros marché européen de bureaux, souligne Christian Gillet. Il s’agit d’une des villes européennes les plus dynamiques et attractives, qui a de quoi tirer son épingle du jeu. »